株式に比べ利回りが良い不動産投資信託(REIT)は魅力的です。
私の勤め先で加入している企業型確定拠出年金(401k)にはREIT連動商品がないこともあり、ETFを購入しています。
7月に入り東証REIT指数は、1,700を割り込みました。
1,700は、米トランプ当確のサプライズによる昨年2017年11月上旬の急落においてもキープしたラインです。
実に、1年4ヵ月ぶりです。
本日7/9号日経ヴェリタス『調整色強まり 下落拡大』によると、「REIT市場だけが追加緩和の効果を失う水準にまで下落している」そうです。記事では、アベノミクスの名のもと行われている金融緩和での3つの節目と現在の水準を比較しています。3つの節目とは、
(1)異次元金融緩和(2013/4)
(2)REIT買い入れ増額(2014/10)
(3)マイナス金利導入(2017/1)
です。
10年国債利回りは、0.6％→0.5％→0.2％と推移し現在0.1％です。
日経平均株価は、12,000円台→15,000円台→17,000円台と推移し現在20,000円付近にあります。
日銀の国債買い取りにより利回りは下降し、市場に溢れだしたマネーは株価を押し上げました。10年国債利回りと日経平均株価は、アベノミクスの意図通りに推移したと云えます。
一方、東証REIT指数は1,500台→1,600台→1,600台と推移し現在1,600台に戻りました。
金融緩和の効果は帳消しです。ただ、市場全体の分配金利回りは4.0％に上昇、NAV倍率は1.1倍に低下と現在はなっており、上記(1)～(3)のどの節目よりも「お買い得」な状況にあります。
記事によれば、「足もとのファンダメンタルズは依然として良好」とのことです。
7/3発表の路線価によれば、東京銀座はバブル期を超えて過去最高額だそうです。2020年東京オリンピックを背景に上昇したようです。全国平均も2年連続上昇です。
路線価の動向などが、ファンダメンタルズ良好の拠り所かもしれません。
REITは、今年に入って下がり続けています。
ファンダメンタルズ良好だとしても、なぜREITは下落基調なのか。
一つの要因は、「分配型投信への金融庁のお咎め」です。最近ニュースになることが多くなりました。
分配型投信とは、成績によらず毎月定額の分配金を出す投資信託です。
分配金を出すので資産の積み上げが進まず複利効果が期待できません。また、成績悪化の中分配金を出し続ければ、元本割れを起こしますので危険な商品です。
こんな危険な商品ですが、投資に無縁であった年金生活に入った高齢者に人気があります。「毎月給与を貰うようで安心。成績が良ければ分配が増えるのでお得」といった感覚で分配型投信は捉えられています。
フィデューシャリー・デューティー(FD:顧客本位での金融商品取り扱い)の一環として金融庁は、分配型投信の販売自粛を求めてきました。分配型投信からの資産流出が続いています。
分配型投信向けの資産で最も比率が高いのがREITのようです。この影響がREITを押し下げているようなのです。
ファンダメンタルズ良好かはよくわかりません。ただ、分配型投信からの資産流出によりファンダメンタルズとの乖離が広がっているのは確かだとおもっています。
私は、REIT-ETFをコツコツ積み立てています。